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新政策来啦!丨格衡与您解读深圳棚改新春风

新政策来了!

3月26日,市住房和建设?#22336;?#24067;了《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。实施意见明确了深圳市棚改政策的适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题,以加快?#24179;?#24066;棚户区改造步伐。目前深圳市已有三个棚改项目实践:罗湖二线插花地棚户区改造项目、宝安38、39棚户区改造项目、华富村东西区旧住宅区改造项目,实践证明,由政府主导的棚改模式取得了初步成功。格衡公司?#34892;?#21442;与其中两大项目

1、担任罗湖二线插花地棚户区改造项目全程咨询及管理顾问

2、担任华富村东、西区旧住宅区改造项目全程技术咨询及谈判顾问

格衡在两个棚改项目实际操作中,一边实践,一边探索,参与了罗湖区、福田区、南山区棚改政策研究,格衡对于新政策解读如下:

格衡解读


一、深圳历史上老旧住宅区改造的疼点:


市场运作、权利分散、无强制手段!早在2010年列入深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅区改造项目,迄今只有鹤?#21015;?#21306;历经六年签约谈判,直至2016年9月才实现100%签约率,是唯一成功案例,其他多数项目陷入困?#22330;?#33258;首批8个更新计划项目,其后无任何住宅小区纳入城市更新单元计划。


二、棚改意见稿提出哪些创新点?


一是规范项目入口

棚改意见稿通过两个维度规范项目入口,首先,明确适用范围,对项目准入条件作出具体规定;其次,明确改造模式,由政府主导,政府通道成为棚户区改造的唯一入口,从机制设置上确保改造工作?#34892;蟯平?/span>避免市场无序竞争。


二是统一补偿标准

拆迁补偿依然是棚户区改造的核心难点问题。避免补偿标准不透明以?#23433;?#20998;项目也客观存在越到后面签约补偿越高的情形,形成了恶性循环,?#20849;?#36801;补偿工作陷入越来越难的境地。意见稿通过公布统一补偿标准,透明补偿,可?#34892;?#28040;除业主顾虑,打消不合理诉求,?#20849;?#36801;补偿步入良性轨道。


三是明确收尾措施

从以往城市更新项目经验来看,很多改造项目尤其是旧住宅区,能在较短的时间内签约超过95%,但剩余的业主签约难度极高,导致项目距离成功就差“临门一脚?#20445;?#25439;害了大多数业主的合法权益。但因缺乏合法、?#34892;?#30340;收尾措施,市场主体和已签约的业主?#38469;?#25163;无策,部分项目甚至出现烂尾。意见稿通过棚改与房屋征收程序的衔接,可?#34892;?#35299;决上述问题。

三、棚改新政推出后,将对旧住宅区改造格局产生什么影响?


首先,棚改新政的出台,明确符合条件的旧住宅区应当纳入棚改政策适用范围,并鼓励各区将具备改造条件的城中村、旧屋村?#34892;?#32435;入棚户区改造政策适用范围。这势必将切分城市更新的市场容量,市场主体未来可进入的潜在项目数量将受到冲击。


但是,棚改新政的出台也将在一定程度上刺激存量城市更新项目的进程。另外,棚改+征收的模式,会让抱有不合理诉求的业主产生一定的心理顾虑,有可能会转变思维加快签约。

四、棚改新政出台后,将对棚户区改造工作的?#24179;心?#20123;意义?


对于政府职能部门而言,棚改新政出台后,?#24179;?#26842;户区改造工作将有明确的依据和路径。目前,部分区已建立了棚户区改造项目储备库,待新政出台后,预计将会?#34892;?#22810;项目全面?#24179;?#23454;施。


对于棚户区业主而言,政府开启了一个有极大希望走向拆除重建改造成功的通道,对他们的物业资产而言是一个重大利好。但具体如何怎么改,业主怎么加快推动棚户区改造,将是各区棚改实施办法需要重点解决的问题。路径一旦明确,预计业主将产生自下而上的强烈改造动力,可能形成“业主推动、政府主导”的局面。


对于其他主体而言,棚户区改造政策预留了其他主体参与的通道,但具体如何介入,预计仍需一?#38382;?#38388;观察,需要等到试点棚户区改造项目实践成功后,再行解决其他主体参与、经济平衡、收益分配等问题,但这并不影响棚改大潮的到来。










 
 
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